В конце прошлого года (статья «Гадание на квадратном метре»,спецвыпуск «КИ» «Бизнес среда» от 16.12.2009) при помощи экспертов мы попытались разобраться в сложившейся на рынке недвижимости ситуации и спрогнозировать развитие событий на ближайшие полгода. Пришло время посмотреть, сбылись ли прогнозы наших экспертов
В ожидании десятины Не будем запрягать телегу впереди коней и вспомним, как сложилась ситуация на рынке жилой недвижимости в Краснодаре к исходу прошлого года. Итак, на 1 января 2010 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья Краснодара составила около 38 тысяч рублей. По оценкам экспертов, эта цифра была почти на девять процентов ниже, чем в начале 2009 года. Если же сравнивать с докризисным периодом (с сентября 2008 г.), то падение и вовсе составило более 16%. В причинах столь глобальных потрясений аналитики не расходились: мировой экономический кризис подвиг банки на сокращение объемов кредитования и тем самым вынудил строителей продавать готовые квартиры по сниженным ценам, чтобы реализовать текущие проекты. Покупатели же заняли выжидательную позицию. Определенную роль сыграла и инфляция. Официальные 8,8% в совокупности с падением цен снизили доходы застройщиков на 18%. На основании этих общепризнанных итогов наши эксперты делали свои прогнозы. От осторожных... Александр Кутченко, директор ГК «Аякс-риэлт»: - Если не произойдет ничего экстраординарного, например второй волны кризиса, то, оттолкнувшись от дна, рынок должен начать восхождение. В ситуации, когда каждая пятая стройка в городе заморожена, а больше половины объектов сдаются не в срок, возможен только один вариант развития событий: объемы имеющегося нового жилья максимум через год не смогут удовлетворить активизировавшихся покупателей. А это в свою очередь отразится на росте цен. Каким он будет, пока предсказать трудно. Но то, что это произойдет, не вызывает сомнений. ...и желательных для застройщиков... Андрей Сигидин, генеральный директор компании «РенКапСтрой»: - Назревает дефицит жилья. А население-то растет. Прибавьте сюда инвестиционную привлекательность Кубани и государственную заинтересованность в развитии региона - ту же Олимпиаду-2014. Думаю, что к июлю следующего года недвижимость подорожает на 10-12 процентов. ... до научных Илья Володько, генеральный директор компании MACON Realty Group: - В течение первой половины 2010 года резких ценовых колебаний не прогнозируется. При условии благоприятной макроэкономической конъюнктуры по итогам текущего года возможен рост цен на жилье первичного рынка, не превышающий 8-10%. Прогнозное количество сделок на первичном рынке жилья Краснодара в 2010 году не достигнет уровня 2008 года и все еще будет оставаться на 15-18% ниже достигнутого значения. Подытоживая, резюмируем: все эксперты сходились на том, что рост цен на жилье неизбежен. Самый смелый прогноз: за первое полугодие цены поднимутся на 10%. Сбылись ли предсказания? Тихой сапой Недвижимость - это все же не бензин, каждое подорожание которого заметно всем. Любой автолюбитель может в динамике и непечатных выражениях обрисовать ценовую политику нефтяников. С недвижимостью все иначе: деликатнее, что ли. Александр Кутченко: - Все наши ожидания оправдались. За это полугодие рынок жилой недвижимости вырос примерно на 10%. На столько же увеличилась и средняя цена. Вместе с тем рынку еще далеко до до-кризисных объемов сделок. Вообще о положении дел можно судить по интенсивности появления новых риелторских компаний. Приведу пример: в первые месяцы кризиса свою деятельность прекратило более сотни агентств недвижимости. На рынке остались только крупные компании. Такое положение остается и сейчас: новых игроков не появляется, а старожилы прочно заняли свои ниши. Следовательно, рынок недвижимости пребывает в относительном покое, демонстрируя при этом неторопливую, но устойчивую тенденцию к росту. Илья Володько: - Ситуация по сравнению с концом 2009 года стабилизировалась. Рынок перестал демонстрировать синусоидные колебания и медленно, но верно пополз вверх. Вместе с тем интенсивность продаж остается по-прежнему низкой - примерно в два раза, уступая докризисной. Однако, несмотря на то что предложение все так же превалирует над спросом, разрыв между ними существенно сократился. Есть даже секторы, где предложение соответствует спросу и может в скором времени его превысить. Такая ситуация сложилась в сфере наиболее ликвидных предложений - 1-2-комнатные квартиры эконом-класса. На данный момент их почти не осталось в свободной продаже. Сегодня средняя цена на первичном рынке укладывается в 40,8 тыс. руб. за квадратный метр. Вторичное жилье торгуется в среднем по пятьдесят тысяч за квадрат. Следовательно, наш прогноз оказался верным. Андрей Сигидин: - Средняя цена квадратного метра по такому городу, как Краснодар - вещь лукавая. Она может отражать тенденции, но не дает полной картины. Лучшим мерилом всегда считались продажи. И если исходить из этого критерия, то получится, что реальная цена квадратного метра первичного жилья, которая в начале года составляла около 36 тысяч рублей, сегодня приблизилась к сорока тысячам. А это те десять процентов, о которых мы и заявляли. Чего ждем? В общем и целом прогнозы экспертов оправдались. Это повод попытаться смоделировать ситуацию на рынке жилой недвижимости на ближайшее полугодие. Для того чтобы не повторяться в каждом комментарии, отмечу: все наши эксперты начинали свои прогнозы со слов «если не произойдет ничего экстраординарного». Александр Кутченко: - Скорее всего рост цен на недвижимость продолжится. Но он не будет носить однородный характер, а разобьется на сектора. То есть те предложения, которые будут приближаться к спросу (1-2-комнатные квартиры), подорожают сильнее, чем многометровое элитное жилье. По нашим оценкам, темпы роста сохранятся на уровне первого полугодия. Андрей Сигидин: - Однозначно, ничто дешеветь не будет. Напротив, почти со стопроцентной уверенностью можно говорить об обратном эффекте. За это говорят экономические факторы. Банки все больше поворачиваются лицом к ипотечному кредитованию: сегодня ипотека гораздо выгоднее, чем до кризиса - можно найти программы под 10% годовых. Такой инструмент стимулирует и покупателей и застройщиков. Еще один немаловажный аспект: власть заняла жесткую позицию по отношению к черным за-стройщикам, которые в период кризиса немало способствовали сбиванию цен. Следствием является то, что люди опять начинают вкладываться в недвижимость. Сейчас на рынке снова появились люди, инвестирующие в жилье: покупают квартиры для дальнейшей сдачи в аренду. С каждым днем их число растет. А значит, рынок выздоравливает. Мой прогноз: темпы роста цен сохранятся. Илья Володько: - Первым признаком роста рынка недвижимости являются сезонные всплески спроса и, как следствие, цены. У нас они традиционно приходятся на весну и осень. Кризисный период прошел без всяких сезонных колебаний, что говорило само за себя. По нашим оценкам, будущей осенью вполне можно ожидать если не полноценного всплеска потребительского интереса, то как минимум активизации продаж. Дело в том, что люди уже заметили тенденцию к удорожанию жилья и сделали выводы. Второй немаловажный аспект: мы аграрный край, поэтому свободные средства в количествах, способных повлиять на рынок, всегда появляются после реализации урожая. Возникает вопрос: куда вкладывать? За то, что многие инвесторы предпочтут проверенный механизм инвестирования, то есть недвижимость, говорят многие экономические предпосылки. Но не стоит ожидать резкого скачка цен. Скорее всего их рост не превысит размера инфляции. Вот так-то. Проверенные эксперты предсказывают подорожание краснодарской недвижимости. Однако настораживает ссылка на нечто «экстраординарное». Самые выверенные и обоснованные прогнозы разбивались о превратности мировой экономики или, гораздо чаще, о государственные финансовые решения внутри страны. Первое полугодие миновало без видимых катаклизмов, что помогло спрогнозировать ситуацию. Что будет во втором? Эх, где бы взять такого Нострадамуса, который сумел бы одним катреном объяснить, будут эти самые «экстраординарные события» или обойдется. Но нет пророков в своем отечестве. Потому остается только ждать. Еще полгода.
Фотоматериалы
Рейтинг
Текущий рейтинг: 3
Оцените эту статью:
Комментарии
Оставить комментарии могут только авторизованные пользователи.
Предыдущая
