Бизнес-среда

Что было

Пик активности покупателей краснодарской недвижимости пришелся на июль - август прошлого года. Цены квадратного метра били все рекорды, а строительные компании чуть ли не ежедневно закладывали фундаменты новых домов.

Александр Кутченко, директор ГК «Аякс-риэлт»:

- Средняя цена квадратного метра на рынке вторичного жилья в августе 2008 года достигла своего предела и составила 56-
57 тыс. руб. На первичном рынке установилась планка в 43-44 тыс. руб. за 1 кв. м. На рост цен оказывал влияние целый букет рыночных факторов - от дефицита предложения до активного продвижения банками программ ипотечного кредитования граждан. Однако буквально через месяц после рекорда средней цены началось серьезное падение интереса к недвижимости со стороны населения. Комментарии аналитиков, которые предсказывали чуть ли не двукратное падение цен, широко тиражировались в прессе и сделали свое дело. Потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию.

Кирилл Малышевский, руководитель департамента маркетинга и рекламы MACON Realty Group:

- В тот период подавляющее большинство строительных компаний возводили свои объекты на деньги, полученные у банков в виде кредитов, и на средства дольщиков. Падение спроса на квартиры поставило строителей в сложное положение. С одной стороны, банки, напуганные мировым финансовым кризисом, стали требовать свои средства обратно и сокращать кредитование. С другой - невыполнение обязательств по срокам сдачи объектов грозило серьезными штрафными санкциями. В этой ситуации некоторые компании стали сворачивать проекты, находившиеся в начальной стадии реализации, и направлять освободившиеся средства на завершение строительства домов высокой степени готовности. Но и это не могло полностью выправить ситуацию - строители должны были выполнять свои обязательства перед банками и выдерживать графики платежей. Пытаясь стимулировать спрос и получить деньги на продолжение строительства своих объектов, компании начали снижать цену квадратного метра. Это побуждало покупателей оставаться в выжидательной позиции и не приобретать недвижимость.

Андрей Сигидин, генеральный директор компании «РенКапСтрой»:

- Наша компания строит на собственные средства, поэтому основных проблем банковского кризиса нам удалось избежать. Однако общие ценовые тенденции нас не минули. Перекос в сторону предложения произошел очень быстро. Строители стали активнее продвигать свой продукт, покупатели получили преимущество выбора и возможность диктовать свои условия. Мертвый сезон пришелся на май - сентябрь этого года. Сделки носили единичный характер. Только к осени стала пробуждаться покупательская активность. Конечно, до уровня прошлого года ей еще далеко, но положительная тенденция прослеживается. Возможно, люди поняли, что ценовое дно в секторе недвижимости достигнуто и пришло время активных покупок.

Что есть

Прогнозы двукратного падения цен не оправдались. Более того, вот уже на протяжении двух месяцев квартиры более не дешевеют.

Андрей Сигидин:

- Цены не падают, потому что дальше некуда. На сегодня себестоимость квадратного метра в среднем составляет 32 тыс. руб. Себестоимость метра в домах первой очереди нашего комплекса «Возрождение», который только что сдан в эксплуатацию, выше средней - 48 тысяч за 1 кв. м. Мы же продаем по 40 500 руб./кв. м готовые квартиры среднего класса. Казалось бы, прямой убыток, но на самом деле это инвестиции в будущие дома, которые мы построим на Восточно-Кругликовской. Столь высокая себестоимость объясняется просто: до возведения домов нами были спроектированы и проведены все коммуникации и под будущие объекты: канализация, электросети, водопровод и так далее. Кроме того, в нашем комплексе применены высокотехнологичные импортные материалы, начиная от пластиковых труб и заканчивая лифтами «Отис». То есть на определенные уступки в цене могут пойти только те, кто планирует получить прибыль впоследствии. Но и в этом случае продавец не будет сбивать цену, а лишь станет поддерживать существующую.

Тех, кто способен серьезно сыграть на понижение, уже нет. Действующие в правовом поле строители исчерпали все ресурсы и больше не могут работать себе в убыток. Частные застройщики, которые на участках под ИЖС строят многоквартирные дома и продают в них жилье за копейки, не в счет - очень скоро они уйдут с рынка, так как их продукт не вполне законен. Чаще всего люди приобретают у таких строителей квартиры по цене 18-22 тыс. руб. за квадрат по договору займа. Притом жилплощадь оформляется не как отдельная квартира, а как часть домовладения. А затем у приобретателей возникает масса проблем с коммунальщиками, юстицией и другими государственными структурами. Более того, люди рискуют попросту лишиться такого жилья - подобные объекты могут даже подлежать сносу. Два-три таких эпизода - и покупатели отвернутся от строителей многоквартирных домов на участках под ИЖС.

Кирилл Малышевский:

- Резкий обвал цен на первичном рынке жилой недвижимости Краснодарского края закончился полгода назад. С тех пор средняя стоимость квадратного метра в крупных городах региона практически не снижалась. Первым ценового дна достиг Краснодар. С апреля по ноябрь 2009 года цены на первичном рынке Краснодара колебались в пределах трех процентов. Несколько позже, в летний период, дна достигли и рынки других крупных городов Краснодарского края.

Наибольшее падение среднего уровня цен в период кризиса было зафиксировано в Сочи, где квадратный метр сейчас стоит 77 тыс руб. - на 35 процентов дешевле, чем в сентябре 2008 года. В Геленджике же квадратный метр строящегося жилья сегодня равняется 105 500 руб. За время кризиса цены в этом городе не только не снизились, но и выросли. Однако это связано исключительно с тем, что в период кризиса там открылись продажи в одном объекте элитного класса, стоимость квартир в котором оказалась существенно выше среднерыночной.

В Краснодаре за время кризиса падение цен составило 16 процентов. Сейчас средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составляет 42 300 рублей. В объектах эконом-класса данный показатель равен
37 тыс. руб., среднего класса - 42 тыс., бизнес-класса - 47 тыс., а в элитных жилых комплексах - порядка 78 тыс. руб.

Однако, даже несмотря на значительное снижение цен и слухи об улучшении макроэкономической ситуации, спрос на первичном рынке края продолжает оставаться низким. Осенью нынешнего года произошло некоторое оживление покупательского спроса, и квартиры стали продаваться лучше, но отставание темпов продаж от докризисного уровня все еще составляет не менее 60-70 процентов. Потребителей останавливают высокие риски приобретения квартир на первичном рынке и недоступность ипотечного кредитования.

Александр Кутченко:

- По нашим оценкам, падение цен на краснодарскую недвижимость составило до 25 процентов. И сегодня средняя цена на первичном рынке колеблется в пределах 37-38 тыс. руб. за квадратный метр, а на вторичном - 46-47 тыс. руб.

Положение на рынке можно охарактеризовать как стабильную, но медленную активизацию. Сейчас еще наблюдается дефицит спроса на квартиры, но он ни в какое сравнение не идет с тем, что было еще полгода назад, когда продажи практически прекратились. Покупатели стали проявлять интерес к недвижимости. Причин тому много: от макроэкономических (а рынок недвижимости очень чутко реагирует на все мировые процессы) до чисто бытовых (людям нужны квартиры и для жизни, и как способ сохранения средств). Да и нынешние цены располагают к вложению в недвижимость.

Чем рынок успокоится

Сложившийся баланс сил очень непрочен, и любой позитивный или негативный фактор может сыграть как на повышение, так и на падение интереса к недвижимости.

Кирилл Малышевский:

- Общий объем жилья в крае, которое не будет сдано в срок по причине замедления темпов строительства, составляет не менее 2 млн кв. м. И это только в четырех городах региона: Краснодаре, Сочи, Анапе и Геленджике. Из данного объема около 65 процентов приходится на замороженные объекты. В Краснодаре работы не ведутся по 34 процентам проектов на первичном рынке (715 тыс. кв. м), в Сочи - по 25 (355 тыс. кв. м).

Меньше появляется и новых объектов. За 10 месяцев 2009 года в четырех крупных городах Краснодарского края началось строительство новых объектов общей площадью 182 тыс. кв. м, что на
70 процентов меньше, чем за аналогичный период 2008-го.

В 2010 году наибольшим спросом будут пользоваться квартиры эконом-класса по цене 30-35 тыс. руб./кв. м, среднего класса - 35-40 тыс. руб./кв. м. При этом чем ближе данные объекты окажутся к завершающим стадиям строительства, тем больше покупателей будет стремиться их приобрести.

Александр Кутченко:

- Если не произойдет ничего экстраординарного, например, второй волны кризиса, то, оттолкнувшись от дна, рынок должен начать восхождение. Сейчас предложение перекрывает тот малый спрос, который сложился на жилищном рынке. Но что произойдет, если ситуация, когда каждая пятая стройка в городе заморожена, а больше половины объектов сдаются не в срок, сохранится? Ответ прост: если строители не начнут в ближайшее время реализовывать новые масштабные проекты, объемы имеющегося нового жилья максимум через год не смогут удовлетворить активизировавшихся покупателей. А это в свою очередь отразится на росте цен. Каким он будет, пока предсказать трудно. Но то, что это произойдет, не вызывает сомнений.

Андрей Сигидин:

- Экономическая ситуация в стране выправляется. Банки понемногу возвращаются к ипотечному кредитованию. Работают федеральные и краевые программы по обеспечению некоторых категорий людей жильем. Нестабильность валют подвигает людей на поиски надежных объектов вложений - то есть недвижимости. Параллельно назревает дефицит жилья. А население-то растет. Прибавьте сюда инвестиционную привлекательность Кубани и государственную заинтересованность в развитии региона - ту же Олимпиаду-2014. Думаю, что к июлю следующего года недвижимость подорожает на 10-12 процентов. А вот о верхнем пороге цены судить не берусь.

Время брать?

Выводы наших экспертов совпадают с мнениями подавляющего большинства аналитиков. Однако человеку свойственно ошибаться, что и подтверждает несбывшийся прогноз о двукратном удешевлении квадратного метра. Пока же можно резюмировать, что люди, инвестировавшие свои средства в квартиры год назад, получили отрицательное сальдо. Выгадают ли те, кто решится на покупку сегодня?